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【安博律师&凤凰网】解读《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》

点击次数:次 作者: 更新时间:2016-04-27 10:59:00

    2015年1 月14 日,住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称指导意见),《指导意见》提出政府要建立好租赁信息服务平台、培育住房租赁经营机构、鼓励开发商将其持有房源向社会出租、鼓励开发商将存量房转型做租赁型的养老或旅游地产、要求推进房地产投资信托基金试点等等内容,涉及面十分广泛,内涵非常丰富。《指导意见》旨在鼓励、支持大力发展住房租赁市场,《指导意见》提出发展住房租赁的重大创新能给房地产开发企业带来哪些影响,房观察邀请到观察家智库专家、中国法学会客座教授、北京安博(成都)律师事务所执行主任陈军律师进行解读。

    一、政府建立住房租赁信息服务平台、培育住房租赁经营机构、筹集符合条件的存量商品房作为政府公共租赁住房,非常有利于去化市场中大量库存房源。

    《指导意见》提出政府建设好住房租赁的信息服务平台、提供租赁合同文本、培育住房租赁经营机构。信息服务平台可以为租赁双方提供高效、准确、便捷的信息服务,租赁双方可在信息平台上进行对接并实现租赁合同网上备案,非常方便租赁双方快速、便捷、高效完成租赁交易;租赁合同示范文本有利于明确双方的权利义务,有助于快速交易减少租赁纠纷;目前住房租赁市场主要个人对个人,无专业化住房租赁经营机构,政府提出培育住房租赁经营的专业机构恰好填补租赁市场无专业化经营机构空缺,非常有利于住房租赁市场的规范与发展。无论是政府提供信息服务平台、培育住房租赁的经营机构还是将存量商品房作为政府公共租赁住房的房源,这些措施非常有利于去化市场中大量库存房源。

    二、推动开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型。

    开发商住宅产品的经营模式一直以来都是以拿地、开发、销售、实现盈利,但销售又受制于经济大环境、市场状况、贷款难度、购房者的支付能力。一旦遇到经济下行时期,开发商几乎很难实现按期销售回款,盈利更坚难,特别是中小开发商甚至都有无法生存的危险,尤其是在供过于求的三四线城市。若开发商从开发销售向租售并举模式的转变,使得购房需求不足但租赁需求相对强劲的区域新房快速去化成为一种可能,一定程度上能缓解存货压力,开发商也可以从住房租赁中获得相对稳定的租金收益。《指导意见》提出政府建设好住房租赁信息服务平台、培育住房租赁的经营机构,更有利于开发商向租售并举的商业经营模式转型。

    三、引导开发商研发满足销售、租赁、保障性房屋等不同需求的商品房产品。

    据不完统计,中国一步到位的精装修住宅不足中国住宅年开发量的10%,而发达国家精装修住宅一般占开发量的80%以上。开发商单一的开发销售经营模式受阻的情况下,开发商向租售并举的经营模式转型是必然趋势。而开发商现有毛坯房产品不利于快速实现住房租赁交易,开发商向租售并举的经营模式转型,发展精装修住宅产品是最佳的选择。《指导意见》提出,政府要从商品房中筹集符合条件的住房作为政府公共租赁住房,也会在一定程度上引导开发商研发符合政府公共租赁住房的商品房产品。

    四、政府推广房地产投资信托基金,需要金融、税收政策的支持,才能更好惠及房地产开发企业。

    虽然政府推广房地产投资信托基金有利于促进住房租赁市场发展,有利于解决开发企业的融资渠道,有利于增加中小投资者的投资渠道。但是目前住房租赁投资收益只有3%-4%左右,扣除租赁税费更低,也就是投资地产投资信托基金到住房租赁市场的收益不足银行存款的收益。若政府无法金融、税收等给予政策支持,房地产投资信托基金进入住房租赁市场难获投资者青睐。