《商品房销售管理办法》第四条规定“房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。”

然而当下的房地产市场，已经少有开发商选择自行销售，通常情况下都是委托专业负责销售的房地产中介服务机构代理销售，但委托销售的过程中，往往会因为代理权限、信息不对称等原因造成不可避免的纠纷。

本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师、赵丽（实习）律师为您解读商品房委托销售中的是与非。

01关于代理权限问题：当销售公司构成无权代理或表见代理的情形时，购房者该如何维权？

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师：

这里的无权代理是狭义的无权代理，即民法总则第一百七十一条第一款规定的“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”商品房委托销售中常出现的无权代理一般是销售公司超越代理权或者代理权终止后继续向购房者出售相应的房屋，若开发商不予追认，则买卖合同无效。

若遇到销售公司为无权代理的情形，购房者可采取以下路径：

（1）可以催告开发商自收到通之日起一个月内予以追认；

（2）若开发商未作表示的，视为拒绝追认，此时善意的购房者可以请求销售公司返还购房款及相应利息或赔偿损害，但赔偿的范围不超过开发商追认后购房者所能获得的利益，即由无权代理人承担法律后果。

表见代理为民法总则第一百七十二条规定的“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”当遇到销售公司为表见代理的情形，若购房者能够证明由于之前开发商的某些行为或开发商与销售公司之前的某种关系，使自己在客观上有充分的理由相信该销售公司具有代理权，则开发商应按照行为人与购房者签订的买卖合同对购房者履行义务并承担相应的民事责任。

比如，甲开发商长期委任乙销售公司为销售代理，后甲撤销了对乙的授权，却没有对撤销行为予以公示，若乙继续以甲的名义与购房者达成买卖合同（如撤销授权后未将已盖章的空白买卖合同收回），因购房者为善意第三人，购房合同有效。

02同一房源，分别由开发商、销售公司出售给不同主体，纠纷如何界定？

北京安博（成都）律师事务所陈杨律师：

委托销售中易因开发商、销售公司、购房者三方信息不对称导致一房二卖的情形出现，主要分为销售公司有权代理的一房二卖和销售公司无权代理（包括表见代理）的“一房二卖”。

在销售公司有权代理的情形下，根据《民法总则》第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，则销售公司之销售行为的法律后果归属于开发商，即销售公司和开放商对外签订的商品房买卖合同均有效。对于“一房二卖”的情形，购房者可依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。【公报案例参考：（2012）民抗字第24号湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案】

若销售公司的销售行为基于表见代理，为保护善意第三人，该代理行为有效，则可参考有权代理的方式进行维权。

若销售公司无代理权限，但以开发商的名义与购房者签订了相应房屋的买卖合同，不论开放商在此之前还是之后将该房屋出售给其他购房者，只要开发商未对销售公司的代理行为进行追认，则前述买卖合同无效，应由无权代理行为人即销售公司承担法律后果。

03因操作阴阳合同，价款分别进入开发商和销售公司会产生哪些后续问题？

北京安博（成都）律师事务所赵丽（实习）律师：

关于阴阳合同，【解密维权】第68期已经对各关键问题阐述的相当明确了，其中的各种风险不再赘述。【解密维权·68】房屋买卖路上“阴阳合同”的那些坑！附律师答疑

现实交易中，存在一些开发商与销售公司因操作阴阳合同，要求购房者将阳合同对应的价款汇入开发商的账户，再将阳合同与阴合同的差价汇入销售公司账户，用于掩饰避税行为，但往往因款项支付行为与法律关系无法完全对应易产生一系列后续问题，如：

（1）购房者以不当得利为由要求销售公司退还相应款项。因商品房买卖合同的合同相对人为开发商和购房者，购房者并不对销售公司负有支付款项的义务，且购房者已向开发商履行了阳合同所涉的义务，有足够的理由主张退还多余款项的请求，因以阴阳合同方式避税的行为存在行政处罚和刑事责任追究的风险，销售公司和开发商是否以阴合同的内容来抗辩，抗辩能否成立都设有悬念。

（2）开发商以购房者未履行完毕支付义务为由要求购房者继续向其补足剩余款项，甚至承担违约责任。在商品房交易如此火热的当下，不免开发商利用消费者缺乏经验的弱点从中牟利，因房价上涨，开发商坐地起价，正好以购房者未向其支付真实交易价的全部款项为由要求购房者支付多余款项，一些消费者因一房难求或担心诉累的心理，也只能哑巴吃亏。

对此，我们建议尽量不要以阴阳合同的方式来完成交易，如万不得已形成了前述交易结构，在签订书面材料和支付款项时务必仔细，并备份相应的证据材料，以备不时之需。