按揭贷款购房已是极为常见的方式，开发商、购房人、按揭银行三者的关系较为复杂，在商品房买卖合同解除时，如何妥善处理三者的纠纷、保护三者的权益？

本期《解密维权》北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、何美儒律师、黄虹秀律师为您详细解答。

问题一：商品房买卖合同解除，按揭贷款合同是否当然解除？

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：

很多购房人认为，商品房买卖合同是主合同，为了购买商品房而签订的按揭贷款合同是其从合同。虽然两合同有紧密的关系。商品房买卖合同是按揭贷款合同签订的前提，购房人贷款的目的就是为了买房，当购房人与开发商解除买卖合同后，购房人订立按揭贷款合同的目的便落空。

但是这些特性并不能得出商品房买卖合同与抵押贷款合同是主合同与从合同的关系的结论。因为：第一，商品房买卖合同与按揭贷款合同是两个不同的法律关系，分别是买卖合同关系、借款合同关系；第二，商品房买卖合同的合同相对方是购房人与开发商，按揭贷款合同的合同相对方是购房人与按揭银行。

因此，商品房买卖合同与按揭贷款合同是两个独立的合同，商品房买卖合同的解除并不意味着购房按揭贷款合同的当然解除。

问题二：商品房买卖合同解除后，银行的按揭贷款该怎样处理？

北京安博（成都）律师事务所何美儒律师认为：

可以通过下列途径处理：1、银行作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求或就按揭贷款合同纠纷另行起诉。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”

2、商品房买卖合同解除后，再另行起诉，请求解除商品房担保贷款合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。

问题三：按揭贷款合同解除后，银行贷款返还主体是谁？

北京安博（成都）律师事务所黄虹秀律师认为：

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。”

在按揭贷款合同中，购房人是法律关系中的借款人，但贷款发放后，开发商是该笔贷款的所有权人。商品房买卖合同解除后，将贷款返还给购房人，很难保证购房人会在收到贷款后及时返还银行。如果购房人擅自将贷款投资他用，银行的权益便面临极大的风险。

故按揭贷款合同被确认无效、撤销或者解除后，开发商应当分别返还购房贷款和购房款的本金及利息给抵押权人和购房人。这种分别返还的办法，有利于保障银行的合法权益，使得银行可以在第一时间追回其发放的贷款。同时，由开发商直接向银行返还贷款，购房人不负责任，体现了保护购房人的权益。