律师说法

问：“3000元精装标准，800元的交房效果”，这是近期几起维权案共同暴露的问题，开发商在购房合同中并未标明精装品牌，只提一个模糊的标准，而实际交付的品质却差强人意，遇到这样的开发商，购房者该怎么办？

刘瑶：我们先来看一个值得借鉴例子，下图是某开发商某项目公示的“精装标准”，明确了具体的品牌、型号，如果在交房时出现与之不符，则有据可依，有理好说。

如果开发商没有约定精装的具体品牌、规格、型号，只是简单约定了一个装修价格，那购房者就要打醒十二分精神了，因为你很难去判断质价是否相符，而且每个购房者的主观需求也不一样。对此，我们建议：

一、明确装修标准，详细约定装修的设计、施工工艺，装修材料的品牌、规格、型号；

二、确定违约责任，在合同中明确约定违约责任，在出现实际与合同约定不符时，不履行合同的一方应承担何种责任；

三、交房时，要求开发企业在交房的同时向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，根据住宅质量保证书和住宅使用说明书主张权利。

根据《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》，住宅质量保证书应包括主要装修材料、部品和设备的生产厂家信息、品牌、规格型号、性能指标、室内空气质量检测报告及保修范围和保修期限；住宅使用说明书应当包括住宅功能、设施设备使用说明、保养和维护等内容。

诚然，成都现在是卖方市场，一号难求，购房者抢着、求着要买，但为了避免以后维权、扯皮，建议购房者在买房前一定要考虑装修条件及装修标准，再购买房屋。

问：如果不幸买到了这样的“惊”装房，并且没有在合同上约定精装的品牌、标准等，开发商履行合同交房，业主是不是就没有任何办法维护自己的权利了呢？

刘瑶：当然不是！在购房合同只约定了装修价格，没有约定精装的品牌、标准等，作为购房者而言，如产生质价不符，并非没有办法维护自身的权益：

首先，自行或委托律师与开发商协商，明确己方述求、事实依据，确定协商空间，如能协商一致免去诉累；

其次，寻找调解机构，如人民调解委员会、法律调解中心等第三方机构介入，调停；

再次，找当地消费者协会或者相应的行政主管部门投诉，提交相应的材料，根据《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》，市建委负责成品住宅土建和装修工程设计、施工、质监等一体化建设管理机制的落实及负责成品住宅建设工程质量监督管理，市房管局负责全市成品住宅销售行为的监督管理；市环保局负责成品住宅绿色环保装修以及室内空气质量检测的监督管理工作；

最后，可向法院提起诉讼，在诉讼的过程中提起鉴定申请，通过法院委托相关的司法鉴定机构鉴定，如鉴定机构的鉴定结果比开发商承诺的装修价值低，可以要求开发商进行赔偿、要求更换等采取补救措施，或根据合同约定追究违约责任，如达到解除合同条件的想解除合同的可要求解除合同。

类似案例：深圳市某房地产公司开发的住宅精装修石材出现了不同程度的裂纹、空洞、泛碱等质量问题，购房者要求更换石材，开发商认为石材符合国家标准，且若存在问题可通过保修、修复的方式解决；双方协商无果诉诸法律，法院最终认为当地建设局指出石材污染变色严重的质量问题情况属实，且鉴定机构在抽检的18户中，有17户的大理石都存在问题，足以认定涉案石材不符合国家标准规定的合格品标准，判处该公司依法承担不利后果。

问：关于精装房维权也有盲目跟风的情况，如有业主在开发商未最后核准样板间标准前，以一些捕风捉影的图片就早早开始维权，甚至提出加装原本没有的设施，这种情况法律是否能支持？业主能否争取到额外的利益？

刘瑶： 《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”开发商在设置样板房，需说明交付的房屋质量、设备及装修是否与样板房一致，如果未做说明的，购房者将样板作为实际标准也于法有据，但如果开发商明确实际交付的房屋与样板房不一致，购房者以样板房标准找茬的，就有些不理性。

开发商和业主之间在法律关系上来说就是买卖的合同关系，一个愿意买，一个愿意卖，双方地位平等；但这种平等地位随着房地产市场的变化、政策的变化及我国居民对“房屋”的迫切需求也在不断摇摆，不管是购房者还是开发商，在买卖关系中都希望追求自身利益的最大化，互利共赢才是王道。

特别在卖方市场时，购房者作为买家往往觉得自己处于弱势地位，一有风吹草动就捕风捉影，不了解事实、不合理要求、“不理性”维权频出，购房者消耗精力与开发商斡旋、静坐、拉横幅、组织购房者集体上访等，开发商名誉受损、销售遇冷，若出现烂尾则不管是购房者还是开发商都是两败俱伤。提醒各位购房者要理性维权，切勿冲动，先考虑维权行为是否合法，有合理依据的维权，可按照前述合法方式进行维权。

问：如下图，开发商在销售前就公示出“某楼栋没有设计分体式空调的外放机位”，且“精装并未针对中央空调预留位置”，客户加装中央空调，势必“损坏开发商的精装”；开发商提前告知了，这算不算霸王条款？业主是否只能被动接受？

黄凤钗：对于图中的这种“温馨提示”，属于通常房地产开发商明示的不利因素。无分体式空调外机，只能安装中央空调，但开发商精装修中又不包含中央空调相应的预留预埋、管道敷设等，意味着要装中央空调就要损坏开发商的“精装修”，个人觉得这种设计确实存在违反常理的情况，《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012，1.0.4条规定：“在供暖、通风与空气调节系统设计中，应预留设备、管道及配件所必须的安装、操作和维修空间，或在建筑设计中预留安装和维修用的孔洞。”这种精装修不预留空调管道等违反了该条款，但该条款非强制性条文，而在《住宅设计规范》GB 50096-2011对中央空调也无具体规定。

买卖房屋仍是属于一种合同关系，建立在双方自愿的基础上，在不违反法律、行政法规的强制性规定及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的条款的情况下，一般应认定双方的约定为有效，若在签订合同时开发商已提前告知房屋及装修设计，且该设计不违反法律法规的强制性规定的情况下对双方具有约束力。此种情况下难以说此条款为霸王条款，因为购房者可以选择不购买；但如果在购房前开发商并未提示、公示，而是在签订合同后才告知购房者，或者在合同签订时增加了该条款采但未采取合理的方式提请购房者注意免除开发商或者限制加重购房者责任的条款，则该条款无效，给购房者造成损失的，可要求开发商赔偿。

问：除精装质量问题外，业主还对公共区域，如电梯间，入户大堂、建筑外立面、小区园林景观等，认为开发商存在虚假宣传，夸大装修效果的情况；除此之外，维权还涉及开发商没有兑现宣传中承诺的学校，反对在小区附近修建医院、养老院等施设，又该如何维权？

黄凤钗：若以上宣传内容在购房合同中有明确，购房者可以直接就开发商违反合同约定内容，向开发商主张违约责任。即使合同中无相关内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。若以上宣传内容中的学校是在商品房开发规划范围内，购房者可向开发商主张违约责任。

若合同没有明确广告内容、宣传中学校不在开发规划范围内，业主可向开发商主张不当得利返还。根据《中华人民共和国广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”第56条规定：“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。”开发商的行为构成虚假宣传，应当承担相应的民事责任；购房者与开发商之间有商品房买卖合同，双方各自履行己方义务，但开发商对取得超出非学区房房屋价格的部分价款没有合法根据，是因致购房者遭受损失而获得的利益，开发商应负返还的义务。

针对小区附近修建医院、养老院等可能影响业主生活的情况，建议业主维权之前了解一下这些机构的设置规范，看首先是否符合相关规范，根据《四川省社会福利机构管理办法》第六条兴办社会福利机构，应具备下列条件：“（一）有与兴办社会福利机构服务内容和规模相适应的资金保障；（二）选址应符合城乡建设规划要求，靠近社区、交通便利、环境良好；（三）符合国家规定的兴办社会福利机构的有关规范、标准和其他条件。”另据第九条规定：“社会福利机构基础设施建设用地应纳入本地区土地利用年度计划统筹安排。”但这些社会福利机构具体需距离居民楼多远，目前并没有明确规定。业主在购买之前可充分了解小区周围环境，决定是否购买。在购买之后，拟新建医院、养老院的，业主可选举业主代表向当地卫生局、民政局、住建局、环保局等相关部门反映情况并进行沟通能否重新选址。