“今天看了套房子很喜欢，但是被开发商抵押了，买得不哦？”

不知各位楼粉买房的时候有没有发现，在售楼部的销售公示屏上，会看到新房状态除了可售、签订合同，还有查封、抵押等状态。某某楼盘因资金短缺被大量查封或者抵押的新闻也是频繁出现在新闻报道中。

那么查封和抵押是什么意思？查封或者被抵押的房子，可以购买吗？如果买了有风险吗？或者是购买过程中需要有注意哪些流程和细节？

特意咨询了北京安博（成都）律师事务所杨毅律师和北京安博（成都）律师事务所曾丹律师，看看他们是怎么说的。

北京安博（成都）律师事务所杨毅律师

北京安博（成都）律师事务所曾丹律师

律师说法

查封的房源不能转让

问题1. 有部分新房，在房管局的备案状态中属于查封或者抵押状态，从法律层面来讲，这两者有什么区别？

查封是公权力机关对被查封人采取的一种强制措施；抵押是担保的一种，是抵押人为担保债务人债务的履行而对自己所拥有的不动产进行的一种处分行为。

抵押和查封的实施的权利主体的不一样，查封的实施主体是公权力机关，抵押行为的实施主体是拥有房屋所有权的抵押人。

抵押和查封所产生的效果也有一定的区别，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定被查封的房屋不得转让，但并未限制被抵押房屋的转让。

购买抵押或者查封房源都有风险

问题2.被开发商抵押/查封的房子能买吗？买了有风险吗？

被抵押的房屋是可以购买的，最大的风险是抵押权人可依法实现抵押权，要求拍卖变卖你所购买的房屋；未经抵押权人同意解除抵押，购买的房屋无法办理产权变更登记手续。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被查封的房屋不得转让。但如果有权机关或者申请采取强制措施的权利人同意转让的，查封的房屋也是可以购买的，但需注意以下法律风险：

① 房屋可能被查封的法院予以处置、拍卖；

② 被查封的房屋是无法办理产权变更登记手续；

③ 相较解除抵押而言，因涉及到查封申请人、法院、被查封人、轮候查封人等不同的主体解除查封的手续更为繁复。

④ 买卖合同有可能被认定为无效，虽然个人认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条非效力性强制规定，而违反非效力性强制规定并不必然导致合同无效，但确有司法判例认定因合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定和判定合同无效。

开发商可销售抵押房源，但须提前告知购房者

问题3. 开发商在销售抵押/查封房源时，需要具备哪些资质和前提条件？

①被抵押的房屋：开发商在销售房屋的时候是需要取得预售许可证，在有土地抵押或者在建工程抵押的情况下，未经过抵押权人的同意，往往是不能办理预售许可证，也就不能销售房屋。因此开发商销售被抵押的房屋时，往往需要取得抵押权人的书面同意，同时其还应该向购房者披露抵押的信息，否者购房者可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

②被查封的房屋：被查封的房屋是限制转让的，如果开发商擅自出卖，未经有权机关和申请强制执行人同意处分已被查封的房屋，其有可能涉嫌非法处置查封财产罪刑事犯罪。应设置违约条款。

问题4. 买抵押房/查封房，在签订合同时，其流程和没有任何抵押或者查封的房源相比，有什么不同的地方？有没有需要特别注意的事项？

买被抵押或被查封的房屋，需要明确并了解被抵押或被查封的信息，在签订合同时应设置合同的解除条款及违约条款，在无法解除抵押/解除查封时，购房款、定金在什么时间通过什么方式予以返，造成的损失如何赔偿等。

问题5. 如果到了约定时间开发商没有解押/解封，购房者可以通过什么方式维权？维权的难度大不大？

如果合同约定了解押/解封的时间，那么开发商就是属于违反合同约定，依据合同的约定向开发商主张违约责任即可，如果没有约定违约条款，则要求赔偿你所遭受的损失。

维权方式可通过与开发商进行协商，请求第三方(如律师、人民调解员)介入调解，再或者起诉至法院。

从法律角度而言约定了履行义务的时间却违反了约定，违约人应承担相应的责任；至于维权的难度需要综合多种因素，如开发商的配合程度，但无论难易任何一种权利的实现都需要践行者，否则权利只能是一个“虚构的神话”，我们只能望而兴叹。

问题6. 购房者可以通过哪些途径或者方式查看房子是否被抵押或者查封？

①网络，例如我市的透明网对于新楼盘的抵押、查封信息予以披露；②到不动产登记中心、房管局等部门进行查询。