审判法院：重庆市第三中级人民法院
案号：（2015）渝三中法民终字第00670号
案由：商品房预售合同纠纷

  合同解除后，根据法律规定已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案是商品房买卖合同纠纷，解除合同的其一的后果就是返还诉争房产，但由于房产原告并未实际占有，不存在返还的问题，但李某刚、周某福已收取的房屋租金19150.88元应当返还给重庆某房地产公司(以下简称房地产公司)；鉴于李某刚、周某福在本案中同时主张的违约金、赔偿损失之和未超过一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，房地产公司应退还原告已支付的各种费用，并支付违约金和房款、装修款的利息损失。

   2013年7月20日，房地产公司与李某刚、周某福签订《重庆市商品房买卖合同》、《委托装修合同》。《重庆市商品房买卖合同》约定：（前略）房地产公司应当在2014年3月31日前将商品房交付李某刚、周某福使用；在本商品房交付使用之日起60日内，如因房地产公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过180日后，李某刚、周某福有权解除合同。李某刚、周某福要求解除合同的，房地产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按李某刚、周某福已付房价款百分之一向李某刚、周某福支付违约金。

     《委托装修合同》约定：李某刚、周某福将上述商品房授权房地产公司委托有资质的装修公司或酒店经营管理公司指定的装修公司统一装修；装修后出租给房地产公司经营酒店；装修费用为2000元／平方米，合计81320元；房地产公司从2014年3月31日支付周某福租金。

      合同签订后，李某刚、周某福如约履行了自己的义务。因房地产公司没有为李某刚、周某福办理上述房屋产权登记手续，李某刚、周某福向法院起诉解除上述商品房买卖合同并要求房地产公司承担相应责任。一审判决后，李某刚、周某福提起上诉。

商品房买卖合同解除后的相应法律后果如何确认

      房地产公司未按约定协助李某刚、周某福办理房屋产权登记的行为构成违约，该违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，故房地产公司应按双方约定和相关法律规定承担违约责任。

       双方在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定：李某刚、周某福要求解除合同的，房地产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算的利息，并按李来刚、周开福已付房价款百分之一支付违约金。

      李某刚、周某福因盛赢房地产公司违约解除合同产生的损失包括已付房价款及其利息、已付税费及其利息等。鉴于李某刚、周某福在本案中同时主张的违约金、赔偿损失之和未超过一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故房地产公司在解除上述商品房买卖合同后，应向李某刚、周某福退还已付房价款174025元、大修基金3253元、契税5221元、印花税87元，装修款81320元，合计263906元，并支付违约金1825.86元和赔偿利息损失。

       关于利息损失如何计算的问题。双方虽未明确约定已付税费的利息损失的起算时间，但上述损失从实际付款之日起至还清时均客观存在，故已付房价款的利息损失、已付税费的利息损失应从实际付款之日起至还清时按中国人民银行同期同类贷款利率计算。

       按双方签订的商品房买卖合同约定，双方买卖的房屋的房价为174025元、装修款为81320元，而李某刚、周某福在2013年7月20日前应向房地产公司支付的首付房款为87013元、余下房款87012元则在2013年11月底前付清，故李某刚、周某福在2013年7月20日向房地产公司支付的127673元中购房款应为87013元，在2013年11月24日支付的127672元中购房款应为87012元。房地产公司应向李某刚、周某福支付的已付房价款及已付税费的利息损失如下：以95574元（87013元＋8561元）为基数自2013年7月20日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以87012元为基数自2013年11月24日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算。

      因本案争议房屋现仍由房地产公司经营管理，上述商品房买卖合同解除后，李某刚、周某福不存在返还诉争房屋的问题，但李某刚、周某福已收取的房屋租金19150.88元应当返还给房地产公司。

       按法律规定，赔偿损失还包括可得利息损失，因本案原告没有主张买卖房屋的差价赔偿，而在实际中法院是否支持房屋差价赔偿各个法院判决不同。