谈房说法

安博律师||腾讯房产联合推出《谈房说法》 第18期:买房没得房产证

点击次数:次 作者: 更新时间:2017-10-24 16:19:37

热点房事
“姐,你XX城的房子卖不卖?”

“没得房产证,啷个卖?哪个买?有没得风险哦?……”

“提前公证了就可以了,拿到房产证再过户。我们之前操作过的,没得问题。”


二手房房源的紧缺,让不少中介盯上了市场中没有房产证的房源。没房可买的购房者也是担心过了这个村就没这个店。


那么,没有房产证的房子能上市交易吗?出了问题受法律保护吗?交易过程中,买卖双方会面临哪些风险?……

鉴于此,楼市九点半咨询了北京安博成都律师事务所陈杨,北京安博成都律师事务所刘瑶律师。

律师说法  

无房产证房屋交易行为 受法律保护(违建等情况除外)


一、还没拿到房产证的房子,可以交易吗?是否受法律保护?

对于未取得权属证书的房屋是否可以交易的问题,需要分情况进行对待,若该房屋自始至终即无法办理权属证书,如该房屋的建设没有取得任何的审批手续、属于违章建筑等,那么由于该房屋本身即不受法律保护,因此该类房屋的交易不受法律保护。


若该房屋只是暂时还未领取权属证书或者是还未到领取权属证书的时间节点,目前司法实践中认为该类房屋签订的买卖合同是有效的,应当受到法律的保护。《城市房地产管理法》第三十八条规定属于管理性规定,不影响合同的效力,只是说对于该类房屋在尚未取得权属证书前,房地产管理部门不能直接依据买卖双方签订的买卖合同办理产权变更登记手续,需要等到卖家取得权属证书后再办理过户登记手续。


因购买自始即无法办理权属证书的房屋本身即不受法律保护,因此,本文其余问题的回答均默认为可以办理权属证书的房屋。


买家将面临的多重高风险
二、购买没有房产证的房子,买家将面临哪些风险?

对于买家来说,购买没有房产证的房屋,主要存在以下法律风险:

1、无法及时办理产权变更登记手续,延长合同履行期限,在此过程中,如遇到房价上涨或者其他因素,可能促使卖家选择主动违约,不再将房屋出售给买家,诱发一房二卖的风险,买家的买房目的落空;

2、在办理产权变更登记前,该房屋物权仍属于卖家,因此,若卖家在此期间产生经济纠纷,导致房屋被司法机关查封或者处置,则买家与卖家签订的买卖合同将无法继续履行;

3、房屋拆迁时,无产权证房屋权利人无法获得如同有产权证房屋价值相当的补偿;

4、无法办理落户手续。


产权纠纷大量存在
三、在房产纠纷中,这一类因为房产证产生的纠纷多不多?法院的判决一般有什么倾向性?买方与卖方谁的主导权更强一些?

因办理产权证问题导致的房屋买卖合同纠纷大量存在,人民法院审理的此类型案件数量较大。

法院审理该类案件的原则为鼓励交易、制裁恶意违约行为、维护公平正义。因此,无法一言概之法院究竟更倾向于保护卖家或者买家利益,需要根据双方签订的买卖合同、合同履行情况、违约情况进行综合判定,依法判决。


交易风险无法完全规避
四、购买没有房产证的房子,有方式可以规避交易风险吗?

对于无法快速办理产权变更登记手续产生的交易风险无法完全规避,但是可以通过合同条款的设置,如对于可能出现的法律风险或者违约行为进行明确的规定,明确约定违约责任,促使双方选择自愿主动的履行买卖合同。


无论是否公证,合同签订后即有法律效力
五、购买还没拿到房产证的房子,提前公证可以规避风险吗?

实践中,很多人往往存在这样的误解,认为合同只有经过公证机关公证后才有效,才对双方产生法律约束力。实际上依据法律规定,一般的合同均是签订后即发生法律效力,对此类合同是否进行公证本身并不影响合同的效力和履行,无论是否经过公证,双方均应当严格按照合同约定履行。

除非双方在合同中约定,合同自公证后生效,但这也仅是解决合同的生效问题。办理公证并不会产生规避全部法律风险的后果。